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                新华网 正文
                北京二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧
                2019-07-25 07:52:17 来源: 北京青年∮报
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                  西城成交均价最高 超10万元/平方米 朝阳降◣幅最大 均价跌破6万元

                  二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧

                  2019年上半年北京各】区二手房住宅交易均价及环比走势 数据来源:我爱我家研究「院

                  2018-2019北京二手住宅网签量月度走势 数据来源:我爱我家研╳究院

                  新调控时※代

                  在波澜不惊中,6月份北京二手房完成了1.1万ζ套的网签量,罕见地低于当月新房√的成交量,勉勉强强超过了单月万套的门槛。

                  至此,从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐♀跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套,仅高于2014年上半年的44165套,为五年内卐新低→,可见,二手房成交≡连续降温趋势明显。

                  与此同时,二手住宅市场的成交价也基本持平,议价空间趋稳,我爱我家市★场研究院的数据显示:2019年上半年北京二手√住宅的成交均价为56825元/平方米,与2018年的成交均价相差不大,相比2017年上半年的62835元/平方米,降幅约为9.6% 。

                  量价齐∑ 跌的情况下,包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负妖異女子责人都表示,在政策环Ψ境“有保有压”,调控方向未有变化的背景下▽,二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响,对二手房↘产生了明显分流。预计下半年北ζ京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅¤波动走势特征,市场价格也↙将在买卖双方的博弈下维持稳定。

                  市 场

                  上半年二手房成交量创◥5年来新低 价格比高点跌了近10%

                  我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统∩计显示,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降〖5.42%,同比2018年上半年下@降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。单看上「半年数据,今年上半年的网签△量创下了2014年以来的最低。

                  以半年数据而论,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却胜过之前几年,成交没有大⊙起大落,维持在7万套+的状态。

                  不过,值得注意的是,从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后,呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅ω为11778套,低于上∩半年的月度平均值,和5月份相比下降了14.43%,同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签〒量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

                  成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家∞研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

                  我爱我☆家研究院分析师表示,自从2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,波动幅度均∮在3%以内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。可以说,二手房价格已经进入了最为稳定,波动◥最小的阶段。

                  麦田房产的监测结果也◣类似,就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数〓据,上半年挂牌价格在☆各个月份之间均出现轻微下降,一定※程度上可以看出,卖方价格预期有所▃走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。

                  价 格

                  成交均价最高是↘西城 降价最明显是朝阳

                  如果分区域来看,哪些区域涨①价,哪些区域↙降价了呢?根据我爱我家研究院的统计显示,2019年上半年北京二手住低聲嘆道宅成交量较多的11个区县中,海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌,东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%,成交均价为47983元/平方米;最大跌幅为▲朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看,无论涨跌,上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内,整体变化不大,且下跌的4个区」里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。

                  另外,成交均价最高的依然是西城区,均价为103209元/平方米;成交均价最低的是房山区,均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。

                  成交户型方面,统计数据显示, 2019年上半年,北京二手住宅交易中一↘居室占20.34%,两居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各ξ户型占比基本与2018年下半年持平,其中一居室占比变动最大,较2018年下半年减少1.12个百分点

                  我爱我家分析师认为,多年来,北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室〖占五成多,一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数△据看,两居室占比在持续「扩大,2019年上半年已达57%,一居室占比在持续ξ 缩小,目前已只有20%。

                  贷款方面,2019年上半年北京的二手住宅七級仙帝交易中,使用全款、商贷、国管公积々金、国管组合贷款、市管公积金、市管【组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年『相比,变化最大的是商业贷款和市管公积金,其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点,市管公积金占比收窄11.36个百分点。

                  2017年“317新政”后,北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下,同时市管公积金占比♀一度从20%以下上◢升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后,市管公积金占比连续大幅下降,今年上半︼年已不足10%,商贷占比则重新回到了30%以上。

                  第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想【就表示,今年北京的↑商业贷款虽然在利率上没有明显放松,但放贷速度明显加快了,资料齐全资质好︻的客户,从申请到放款,最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下,商业贷款预计Ψ 仍将成为楼市占比最多的支付▓方式。

                  困 境

                  卖套房子需要116天

                  整体来看,上♂半年二手房的成交数据并不亮眼,尤卐其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者,主要是由于买房人减少,导致交易节奏放缓。他举例称,一套德胜学区的70平方米的两居室,目前在售的同户型就超∏过3套,而且价格都比较坚挺,最▃长的挂牌半年有余,仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车,蹲点在小区门口,既为了寻找新买房人,同时也可以盯着出售房源的动态。

                  类似的情况并不少见,二手房市⌒场中购房人减少,直接导致了买房↙周期增加。据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增→登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月。较2018年增加近20天。

                  历史数据ω 显示:2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交〖易结构加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短㊣ ,2017年上』半年一度降至60天,即一套二』手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年更Ψ是回到了4个月。显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后◎一度出现“小阳春”,但并未㊣ 改变市场大势。

                  数据统计显示,2019年上半年北京二手房源新增▼量环比2018年下半年下降3.95%,同比2018年上半年下█降6.14%;新增【客源量环比下降18.01%,同比下降20.80%。

                  上半年房源量必須得死、客源∮量都在下滑,且客源量下滑幅度更大,受此影响,中介的实际代客看房〗数量也大幅减少。我爱我家︼的实际带看数据显示,2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%,较2018年上半年下滑29.14%,近两年经纪人带々看量持续下滑。

                  对于这样的︾市场变化,麦田房产分析师∩认为,上半年北京二手房市场表现符合〓年初预期。主要原因在∞于:一是楼市政策环境整体未变,置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看:

                  首先,上半年中央政策环境“有保有压”。一方面,央行先后启动两轮降准政策◥以降低融资成本、刺激实体经☉济发展。另一方面,中央坚持“房住不炒”基调没有改变,房地产■金融监管依旧严格。

                  就北京楼市来◢看,政策层面也出现了微调。一方面,为提高开发商拿地及开发热情,土地供应政策有所松动,政府自◥年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面,为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头,在4月份随即启动国↑管公积金新政“认房■又认贷”。但整体来看,政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。

                  其次,与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以▓及在价格上有相对优势,在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉,北京2019年上半年新建商〇品住宅成交1.6万套(其中卐限竞房占比约58%),是2018年同期新房成交量的两倍有余。

                  趋 势

                  二手房市场将在波动中趋稳

                  对于下半年二手房市场的新动态,麦田房产分析师№认为,基于当前经济下行压力,预计下半年央行→大概率还将启动降准政策,通过Ψ 增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下,纵使“认房又认↑贷”的住房信贷政策难有调整,但住房按揭贷规模将有望增加,从一↓定程度上利于需求释放,起到稳定房价的◆作用。

                  与此同时,新房市场继续对→二手房产生分流。限竞房▲作为北京新房市场的供应新秀,基于该类房产在价格上的优势,随着下半年该类房产供应量增加,对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。

                  麦田房产分析师表示,综合来看,预计下半年北京二手房交易『量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看,6月二♀手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时,6月成交房源中降〖价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升,可以看出,当前买方市场较为强势,双方价格博弈有增无减。接下来,卖方价格将有所松动,这在一定程度上带动交易量提升。

                  具体来说,7月份和6月份将基本◥持平,随着需ζ 求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动,市◎场将出现阶段性集中释放,随后价格微涨趋于稳定,交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下,这样的市场是买卖双方博弈下较为理』性的反映。

                  我爱我家市场研究院则认为,在各种限购∮限贷政策之下,北京○二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需,同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今,35岁以下购房者的比例越来越少,一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄,另々一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济□实力不足的年轻人无力々购房。

                  伴随市场∮的持续稳定,北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓,曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再,房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月,房客比也进一步提高,房源变得相对更多,客户变得相「对更少,经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策█没有大的变化,市场或将长期保持这种慢节奏。

                  李想也表示,在当前的形势下,北京楼市的从严调控必将持续,政府也不会允许市场,尤其是房价出现大的波动,未来北京房地产市场将⊙是“稳”字当头。不过,6月北京二手住宅网签量◥已经下降到万套左右,未来止跌回升的可能性很大,下ㄨ半年市场能有一定的回温,单月量价也会有一定的上下波动╱,但整【体趋势、长期趋势仍将平稳。(记者 李桁)

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